Le prix des terrains à bâtir en 2020 en Auvergne-Rhône-Alpes
Les superficies achetées restent stables et les prix des terrains augmentent
La connaissance des marchés du foncier reste un sujet complexe qui revêt pourtant une importance majeure pour agir, aussi bien en matière d’aménagement que d’habitat. Il est nécessaire d’essayer d’appréhender les évolutions et disparités de ce secteur, touché dans les zones tendues par la raréfaction des terrains disponibles induisant cherté et difficulté à porter des projets de constructions. Concilier la préservation des espaces naturels et agricoles avec le développement économique et urbain constitue une équation délicate. Chaque grand ensemble urbain fonctionne selon une dynamique propre, basée sur des échanges entre le centre et la périphérie, corrélée avec la proximité des emplois, des services et des équipements. Il existe une très forte disparité entre ces ensembles, du fait de leur dimension, de leur dynamique intrinsèque, de leur niveau de métropolisation, qui constituent les déterminants fondamentaux des niveaux de prix.
En Auvergne-Rhône-Alpes, les achats de terrains à bâtir par des particuliers en secteur diffus ont connu en 2020 une baisse sensible de 15 %, passant de 8 874 à 7 537 unités. Le niveau des transactions retrouve celui observé en 2014. Le prix moyen des terrains augmente sensiblement avec une progression annuelle de près de 6 % et se situe aux alentours de 103 000 €. Le prix moyen au m² est de 101 €, contre 96 € en 2019, ce qui traduit une hausse de prix de 5 %. La surface moyenne achetée, aux alentours de 1 000 m², reste assez stable depuis 2013. En cinq ans, le prix moyen déboursé par les particuliers pour l’achat d’un terrain a connu une progression de 15 %. Durant la même période, le prix moyen au m² des terrains a connu une augmentation de 13 %.
En 2020, la région Auvergne-Rhône-Alpes conserve toujours la 3e place métropolitaine en termes de cherté du foncier au m² (101 €), après les régions Île-de-France et Provence-Alpes-Côte d’Azur. Le prix moyen au m² apparaît supérieur de 12 % à celui de la France métropolitaine (90 €). La tendance nationale montre une très faible diminution des surfaces moyennes des terrains, un prix au m² en hausse de 4 % et un prix total en croissance de près de 3 %. Le champ d’observation concerne aussi bien les terrains viabilisés que non viabilisés et la viabilisation affecte significativement les prix. En Auvergne-Rhône-Alpes, 57 % des terrains acquis sont viabilisés. La surface moyenne des terrains viabilisés est sensiblement inférieure à celle des terrains qui ne le sont pas (800 contre 1 300 m²). Enfin, le prix au m² est de 128 € pour un terrain viabilisé contre 78 € pour un non-viabilisé.
Les prix moyens dans les départements de l’Allier, du Cantal et de la Haute-Loire oscillent entre 21 et 37 €/m². Pour les départements de l’Ardèche, du Puy-de-Dôme et de la Loire la fourchette varie de 54 à 80 €/m². Les départements de la Drôme, de la Savoie, de l’Isère et de l’Ain affichent un intervalle resserré de prix compris entre 106 et 119 €/m². Enfin, la Haute-Savoie et le Rhône dépassent les 190 €/m². Les surfaces moyennes achetées en 2020 selon les départements sont comprises entre 830 et 1 729 m². Dans les 4 départements les moins chers, la superficie moyenne achetée apparaît supérieure à 1 300 m². Dans les 8 autres départements de la région, les surfaces moyennes des terrains oscillent dans un intervalle plus resserré de 830 à 1 152 m². Les coûts d’acquisition des terrains présentent de fortes disparités territoriales, corrélées avec le prix moyen au m². Les investissements fonciers, en valeur absolue, s’échelonnent de moins de 36 600 € dans l’Allier à plus de 179 000 € dans le Rhône, ce qui représente un rapport de 4,9 entre les deux extrêmes. La part du prix du terrain dans l’investissement total du projet représente 35 % au niveau régional, mais seulement 18 % du coût total dans l’Allier contre 46 % dans le Rhône.
Une dimension spatiale avérée
Depuis fin 2020, un nouveau zonage Insee qualifie l’aire d’attraction d’une ville et définit l’étendue de son influence sur les communes environnantes. Ce zonage succède au zonage en aires urbaines de 2010. Une aire est composée d’un pôle, défini à partir de critères de population et d’emploi, et d’une couronne, constituée des communes dont au moins 15% des actifs travaillent dans le pôle.
En Auvergne-Rhône-Alpes, 73 % des terrains achetés en 2020 se situent dans les couronnes des aires avec une superficie moyenne de 1 006 m². Les pôles urbains concentrent 15 % des terrains achetés, avec une superficie moyenne de 842 m². Les communes isolées rassemblent 13 % des acquisitions régionales avec une surface moyenne des terrains de 1 332 m². Les prix moyens au m² varient en fonction du type d’espace, de 56 € pour le rural à 106 € pour les couronnes périurbaines et 132 € pour les pôles urbains. Les coûts totaux des terrains achetés apparaissent en moyenne assez proches dans les secteurs périphériques et centraux des aires d’attraction à respectivement 106 000 et 111 000 €. En zone rurale, l’investissement moyen se situe aux alentours de 75 000 €.
Des tendances longues à la hausse des prix et à la baisse des surfaces
Pour la période 2010-2020, les prix moyens des terrains au m² progressent de 70 à 101 € (+ 44 %). Parallèlement, au niveau national les prix augmentent de 57 à 91 € (+ 60 %). Les surfaces des terrains affichent une tendance baissière. Sur l’ensemble de la période, les diminutions respectives des surfaces moyennes en région et en France métropolitaine sont de 6 et 17 %.
Une très forte disparité des prix entre aires d’attraction des villes
L’observation des grands espaces urbains de la région fait apparaître des disparités majeures de prix moyens au m². Ainsi, il existe un rapport de près de 15 entre les aires d’attraction de Montluçon (14 €/m²) et de Lyon (205 €/m²). Environ un tiers des aires d’attraction se situent en dessous des 50 €/m². Les aires d’attraction de l’ex-région Auvergne se situent toutes dans ce segment (hormis celle de Clermont-Ferrand), ainsi que celles d’Aubenas et Roanne. La médiane des prix moyens du foncier des aires d’attraction se situe à 89 €/m². Pour les aires de 200 000 à 700 000 habitants, ce prix grimpe à 115 €/m² et pour les trois aires au-dessus de 700 000 habitants à 193 €/m². La taille de l’aire, son dynamisme démographique, son attractivité économique, touristique, et la connectivité du pôle au réseau des grandes métropoles nationales et européennes, déterminent le niveau de prix. Chaque aire constitue de fait un territoire de marché spécifique en concurrence avec ses voisins.
Des déterminants socio-professionnels décorrélés des prix du marché
En 2020, au niveau de la région et comme les années précédentes, la répartition par catégories socioprofessionnelles et âge des acteurs de la construction individuelle neuve des maîtres d’ouvrages privés s’avère assez stable. Les employés et les pétitionnaires âgés de moins de 40 ans se montrent prédominants. Les cadres dépassent la moyenne régionale de 27 % pour l’investissement global, 34 % pour le prix du terrain et 27 % pour son prix au m². Le prix moyen au m² observé des terrains acquis par des ouvriers est inférieur de 25 % par rapport au prix moyen régional avec des superficies inférieures de 3 %. Toutefois, les spécificités spatiales et locales décrites précédemment apparaissent bien plus déterminantes que la catégorie socio-professionnelle. En termes d’âge, ce sont les maîtres d’ouvrage âgés de 30 à 49 ans qui acquièrent les terrains les plus chers en valeur absolue et au m².