Le prix des terrains à bâtir en 2018 en Auvergne-Rhône-Alpes
Le prix au m² des terrains augmente et les superficies achetées restent stables
La connaissance des marchés du foncier reste un sujet complexe qui revêt pourtant une importance majeure pour agir, aussi bien en matière d’aménagement que d’habitat. Il est nécessaire d’essayer d’appréhender les évolutions et disparités de ce secteur, touché dans les zones tendues par la raréfaction des terrains disponibles induisant cherté et difficulté à porter des projets de constructions. Concilier la préservation des espaces naturels et agricoles avec le développement économique et urbain constitue une équation délicate. Chaque grand ensemble urbain fonctionne selon une dynamique propre, basée sur des échanges entre le centre et la périphérie, corrélée avec la proximité des emplois, des services et des équipements. Il existe une très forte disparité entre ces ensembles, du fait de leur dimension, de leur dynamique intrinsèque, de leur niveau de métropolisation, qui constituent les déterminants fondamentaux des niveaux de prix.
En 2018, en Auvergne-Rhône-Alpes, les achats de terrains à bâtir par des particuliers en secteur diffus ont diminué, passant de 9 948 en 2017 à 9 022, soit une baisse de 10 %. Cependant, le nombre de transactions reste supérieur à ce qu’il était en 2013. Les surfaces moyennes acquises n’évoluent quasiment pas par rapport à 2017. Le prix moyen au m² est de 95 €, ce montant connaît une hausse annuelle de 5 %. Le coût moyen d’un achat de terrain est de 97 900 € environ. Cette augmentation de 5 % par rapport à 2017 est atténuée par la légère diminution des surfaces acquises, lesquelles s’élèvent à 1 029 m² en moyenne. Ce résultat se rapproche ainsi des valeurs de 2013 (1 043 m²). En cinq ans, le prix déboursé par les particuliers pour l’achat de ces surfaces a connu une progression de 12 % en moyenne. Parallèlement, le prix moyen au m² des terrains a augmenté de manière un peu plus prononcée (14 %). En 2018, la région Auvergne-Rhône-Alpes se situe à la 3ème place en termes de cherté du foncier au m², après les régions Île-de-France et Provence-Alpes-Côte d’Azur et le prix moyen au m² apparaît supérieur de 10 % à celui de la France
métropolitaine (86 €). La tendance régionale annuelle observée se différencie quelque peu de la tendance nationale où les prix au m² progressent de 1,7 %, alors que les superficies de terrains achetés augmentent de 1,5 %. Le champ d’observation concerne aussi bien les terrains viabilisés que non viabilisés et la viabilisation affecte significativement les prix. En Auvergne-Rhône-Alpes, 56 % des terrains acquis sont viabilisés ce qui entraîne un surcoût moyen à l’achat de 10 000 € environ. La surface moyenne des terrains viabilisés est sensiblement inférieure à celle des terrains qui ne le sont pas (833 contre 1 283 m²). Enfin, le prix au m² est de 123 € pour un terrain viabilisé contre 72 € pour un non viabilisé.
Les prix moyens dans les départements de l’Allier, du Cantal et de la Haute-Loire oscillent entre 18 et 38 €/m². Pour les départements du Puy-de-Dôme, de l’Ardèche et de la Loire la fourchette varie de 48 à 74 €/m². Les départements de l’Ain, de la Drôme, de l’Isère et de la Savoie affichent un intervalle resserré de prix compris entre 101 et 121 €/m². Enfin, la Haute-Savoie et le Rhône dépassent les 180 €/m². En 2018, les surfaces moyennes départementales achetées sont comprises entre 797 et 1 708 m². Dans les 5 départements les moins chers, la superficie moyenne achetée apparaît supérieure à 1 250 m². Dans les 8 autres départements, alors que les prix moyens au m² varient dans un intervalle d’une amplitude de 2,7, les surfaces moyennes de terrains oscillent entre 800 et 1 000 m² environ. Les coûts d’acquisition de terrains présentent de fortes disparités territoriales, corrélées avec le prix moyen au m². Dans l’Allier et le Cantal, les prix d’achat moyens du terrain sont compris entre 31 500 et 38 000 €. En Haute-Loire et dans le Puy-de-Dôme, le montant moyen varie entre 49 000 et 60 000 €. En Ardèche, dans la Loire et dans la Drôme les prix vont de 68 000 à 82 000 €. L’Ain, la Savoie et l’Isère enregistrent des transactions foncières allant de 99 000 à 108 000 €. Enfin, les coûts d’acquisition en Haute-Savoie et dans le Rhône se situent aux alentours de 160 000 €. La part du prix du terrain dans l’investissement total du projet représente 35 % au niveau régional, mais seulement 16 % du coût total dans l’Allier contre 45 % pour le Rhône.
Une dimension spatiale avérée
En Auvergne-Rhône-Alpes, la moitié des terrains achetés en 2018 se situe dans l’espace périurbain avec une superficie moyenne de 1 062 m². Par rapport à l’année précédente, la répartition spatiale des parts d’acquisitions reste stable. Les pôles urbains concentrent 35 % des terrains achetés, majoritairement inférieurs à 500 m². L’espace rural rassemble 15 % des acquisitions régionales avec une surface moyenne de terrains de 1 354 m². Les prix moyens au m² varient en fonction du type d’espace, de 47 € pour le rural, 83 € pour le périurbain à 149 € pour les pôles urbains.
La surface des terrains s’avère déterminante dans le coût au m² d’un terrain. Les prix moyens au m² présentent une amplitude de 6 et évoluent dans une fourchette comprise entre 247 €/m² pour les terrains de moins de 500 m² et 41 €/m² pour les plus de 1 500 m². Ces écarts très importants peuvent s’expliquer par la localisation des terrains, les plus petits étant généralement situés en secteur urbain où le foncier devient rare et le coût sera d’autant plus élevé que le pôle sera important et dynamique sur le plan économique. À l’inverse, plus on s’éloigne du pôle, dans une aire urbaine en moindre tension ou en secteur rural, plus les surfaces de terrains augmentent et les prix au m² diminuent.
Des tendances longues à la hausse des prix et à la baisse des surfaces
En tendance longue, sur la région pour la période 2008-2018, les prix moyens de terrains au m² progressent de 70 à 95 € (+36 %). Parallèlement au niveau national les prix augmentent de 55 à 87 € (+ 58 %). Les surfaces moyennes de terrains, longtemps similaires aux niveaux national et régional, connaissent des diminutions continues jusqu’en 2014 puis restent assez stable en Auvergne-Rhône-Alpes depuis. Sur l’ensemble de la période, les baisses respectives des surfaces moyennes en région et en France métropolitaine sont de 17 et 24 %.
Une très forte disparité des prix entre aires urbaines
L’observation des grandes aires urbaines de la région fait apparaître des disparités majeures de prix moyens au m². Ainsi, il existe un rapport de 11 entre Montluçon la moins chère (18 €/m²) et Annecy (203 €/m²). Environ un tiers des aires urbaines se situe en dessous des 50 €/m². Les aires urbaines de l’ex-région Auvergne se situent toutes dans ce segment (hormis celle de Clermont-Ferrand), ainsi que celles d’Aubenas, Oyonnax et Roanne. La médiane des prix moyens du foncier des grandes aires urbaines se situe à 84 €/m². La taille de l’aire urbaine, son dynamisme démographique, son attractivité touristique, et la connectivité du pôle aux autres marchés de l’emploi expliquent principalement les écarts de prix moyens entre les aires.
Des déterminants socio-professionnels décorrélés des prix du marché
En 2018, au niveau de la région et comme les années précédentes, la répartition par catégories socioprofessionnelles et âge des acteurs de la construction individuelle neuve des maîtres d’ouvrages privés s’avère stable. Les employés et les pétitionnaires âgés de moins de 40 ans se montrent prédominants. Les cadres dépassent la moyenne régionale de 30 % pour l’investissement global, 36 % pour le prix du terrain et 27 % pour son prix au m². Le prix moyen au m² observé des terrains acquis par des ouvriers est inférieur de 27 % par rapport au prix moyen régional, pour des superficies équivalentes. Toutefois, les spécificités spatiales et locales décrites précédemment, apparaissent plus déterminantes que la catégorie socio-professionnelle. Par exemple, un cadre dans le département du Cantal effectue un projet global moyen inférieur à 247 000 €, sur un terrain de 1 167 m², acheté 29 €/m² ce qui est en dessous de toutes les catégories socio-professionnelles de la Savoie où un ouvrier réalise un projet moyen de 259 000 € en achetant un terrain de 750 m² à 111 €/m². En termes d’âge, ce sont les maîtres d’ouvrage âgés de 30 à 49 ans qui acquièrent les terrains les plus chers en valeur absolue et au m².