Le parc locatif social en Auvergne-Rhône-Alpes au 1er janvier 2018 - Un développement du parc particulièrement important dans la région

Le parc social compte 558 400 logements en Auvergne-Rhône-Alpes au 01/01/2018. Les mises en service de l’année 2017 sont inférieures à celles de 2016, en revanche les sorties du parc se maintiennent. 1,8 % des logements sont vacants, sans changement par rapport à l’année précédente, en revanche, la mobilité est en baisse. Les performances énergétiques du parc s’améliorent, tant par la rénovation que par la construction de nouveaux logements, plus économes en énergie.

16 % des résidences principales sont des logements sociaux

Au 1er janvier 2018, le parc social d’Auvergne-Rhône-Alpes compte 558 400 logements. En ajoutant les 9 100 logements du parc non conventionné des SEM, le parc locatif des bailleurs sociaux atteint 567 500 logements.
En Auvergne-Rhône-Alpes, on compte 16 logements sociaux pour 100 résidences principales, soit un pourcentage inférieur à celui de l’ensemble de la France métropolitaine (19 %). La Métropole de Lyon représente plus du quart du parc locatif social régional (26 %). Avec 24 logements sociaux pour 100 résidences principales, c’est aussi ce territoire qui présente la plus forte densité de logements sociaux de la région. Le parc social est également très présent dans l’Ain, la Loire, en Isère et en Savoie où il représente de 16 % à 18 % des résidences principales. Il est particulièrement peu important en Ardèche, dans le Cantal et la Haute-Loire, où moins de 10 % des résidences principales sont des logements sociaux.
En 2017, le parc social progresse de 2,3 %. L’essentiel de cette évolution provient de l’introduction progressive des logements étudiants dans le répertoire. Hors logements étudiants, la progression du parc n’est que de 1,3 %, soit une croissance relativement modeste au regard de celle des années antérieures, restant supérieure à celle de la France métropolitaine (1,0 %).
530 700 logements sociaux, occupés ou vacants au 1er janvier 2018, sont proposés à la location. Les autres logements du parc social sont soit vides en attente de travaux ou de démolition, soit pris en charge par une association, soit sont des logements de fonction ou occupés contre indemnité.
Le parc est essentiellement constitué d’appartements (91 %). La part du collectif est inférieure à celle de l’Ile-de-France (97 %), mais supérieure à celle de l’ensemble des régions de province (80 %). La part des grands logements (T4 et plus) est plus faible en Auvergne-Rhône-Alpes que dans l’ensemble des régions de province (37 % contre 39 %), mais reste largement supérieur à celle de l’Ile-de-France (32 %).
La plus grande partie des logements relèvent d’agréments de type PLUS (prêt locatif à usage social) ou d’un dispositif équivalent antérieur à 1977, soit le financement de référence du logement social (86 %). Avec 5 % de logements relevant d’un PLAI (prêts locatifs aidés d’intégration, destinés aux populations les plus fragiles), la part du parc social dédiée à des ménages dont les revenus atteignent au plus le plafond HLM est de 92 %, un ratio très proche de celui de l’ensemble des régions de province (93 %) mais nettement plus élevé que celui de l’Ile-de-France (86 %). Le restant est constitué des PLS (prêts locatifs sociaux), davantage destinés aux classes moyennes, et des PLI (prêts locatifs intermédiaires).
Par rapport au niveau national, le parc social est un peu moins ancien en Auvergne-Rhône-Alpes, avec un âge moyen de 37 ans contre 39 dans l’ensemble de l’Hexagone.
Moins d’un logement sur quatre est situé dans un quartier politique de la ville (QPV) en Auvergne-Rhône-Alpes (24 %), un pourcentage particulièrement faible par rapport à l’ensemble des régions de province (30 %) et à l’Ile-de-France (32 %).

Repli des mises en service

10 700 logements sont mis en service au titre de l’année 2017, comptabilisée par convention du 2 janvier 2017 au 1er janvier 2018. Ce chiffre s’inscrit en repli de 3% par rapport à 2016. Rapporté à la taille du parc, le nombre de mises en service est supérieur en Auvergne-Rhône-Alpes à celui de l’ensemble de l’Hexagone (1,9 % contre 1,5 %). Les mises en service 2017 représentent une part plus importante du parc dans l’Ain, le Rhône hors Métropole de Lyon et en Haute-Savoie, et plus faible dans l’Allier, le Cantal, la Loire et en Ardèche.
En 2017, les deux tiers des logements mis en service sont construits directement par les organismes (61 %). Un quart des logements sont acquis à des promoteurs en VEFA (24 %). Le reste est constitué de logements anciens en provenance du parc privé, avec le plus souvent des travaux (10 %) mais parfois aussi sans travaux (5 %). La part des acquisitions dans le parc privé est plus élevée en Auvergne-Rhône-Alpes qu’au niveau de la France métropolitaine (15 % contre 10 %).
Entre le 2 janvier 2017 et le 1er janvier 2018, 3 000 logements sortent du parc, soit un niveau identique à celui de 2016. Les sorties d’une année représentent 0,5 % du parc des bailleurs sociaux. Le nombre de logements sortis du parc durant l’année, ramené au parc total, est plus important en Haute-Loire, et plus faible en Haute-Savoie. Les ventes représentent plus de la moitié des sorties, alors qu’un tiers des logements sortant du parc correspondent à des démolitions.

Moins de pièces dans les logements du parc récent

Dans le parc social récent, mis en service au cours des cinq dernières années, 10 % des logements sont des maisons individuelles. A l’image de la diminution de la taille des ménages, les logements sociaux nouvellement mis en service sont plus petits que la moyenne du parc. Les T4 et plus représentent 27 % des logements récents contre 37 % du stock. La part du parc social régional situé en quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) est en baisse, seuls 9 % des logements sociaux récents sont construits dans ces quartiers qui représentent près du quart du parc social (24 %). Les agréments PLUS représentent la plus grande partie des logements mis en service au cours des cinq dernières années (63 %), mais les financements s’orientent fortement vers les PLAI qui sont à l’origine de près d’un logement sur cinq (20 %). Les PLS sont deux fois plus nombreux dans les logements nouvellement mis en service que dans l’ensemble du stock et atteignent 13 % du parc récent.

La vacance se maintient alors que la mobilité est en baisse

Le taux de vacance s’établit à 3,4 %, sans changement par rapport à 2017. Le ratio régional reste au-dessus à celui de l’ensemble de l’Hexagone (3,0 %). La vacance de courte durée est liée au renouvellement du parc. En revanche au-delà de trois mois, on considère que la vacance devient structurelle et peut traduire une inadéquation de l’offre de logement avec les attentes des bénéficiaires potentiels. En Auvergne-Rhône-Alpes en 2018, la vacance structurelle atteint 1,8 %, un pourcentage identique à celui de 2017 mais supérieur à celui de l’ensemble de la France métropolitaine (1,5 %).
En baisse tendancielle dans la région depuis plusieurs années, le taux de mobilité se maintient à un niveau nettement supérieur à celui du niveau national (10,3 % contre 9,5 %). Toutefois, la mobilité est plus faible en Auvergne-Rhône-Alpes que dans l’ensemble des régions de province (10,6%).
La Métropole de Lyon et la Haute Savoie présentent une faible vacance structurelle et une faible mobilité. Inversement, la Haute Loire conjugue forte vacance structurelle et forte mobilité.

Des loyers plus élevés dans le parc récent

Avec Provence-Alpes-Côte-D’azur et la Corse, Auvergne-Rhône-Alpes fait partie des régions de province où les loyers dans le parc social sont les plus élevés. Au 1er janvier 2018, ils s’établissent en moyenne à 5,6 €/m² habitable, un ratio restant inférieur à celui du niveau national (5,8 €/m²) où les prix sont tirés vers le haut par l’Ile-de-France. De 2017 à 2018, la progression des loyers en euros courants est de + 0,5 % en Auvergne-Rhône-Alpes. Les loyers varient en fonction du type d’agrément, de 4,9 €/m² pour les logements de type PLUS antérieurs à 1977 à 7,9 €/m² pour les PLS-PLI. Le montant des loyers est plus élevé dans le parc récent : 6,5 €/m² en moyenne dans les logements construits au cours des quatre dernières années.

Un parc social de plus en plus performant énergétiquement

Les logements sociaux d’Auvergne-Rhône-Alpes consomment davantage d’énergie que ceux de la moyenne des régions de Métropole. 35 % des logements relèvent des trois classes de consommation d’énergie les plus vertueuses, essentiellement C correspondant au standard des constructions neuves des maisons chauffées au gaz, mais aussi B ou A, contre 39 % dans l’ensemble de l’Hexagone. 40 % des logements appartiennent à la classe D, soit le standard des logements construits dans les années 1980 et 1990 avec des chauffages à combustible ou pour des logements neufs chauffés à l’électricité, contre 39 % en France métropolitaine. Les logements les plus énergivores, des classes E d’avant le premier choc pétrolier ou chauffés à l’électricité, ainsi que F et G, représentent 25 % des logements en Auvergne-Rhône-Alpes, contre 21 % dans l’ensemble de l’Hexagone.
La performance énergétique progresse à la fois par la rénovation énergétique du parc existant et par le renouvellement du parc. 44 % des logements mis en service au cours des cinq dernières années en Auvergne-Rhône-Alpes relèvent des classes de consommation d’énergie A ou B, alors que ces classes ne représentent que 7 % du parc.
En Auvergne-Rhône-Alpes, seuls 23 % des logements ont un impact sur l’effet de serre des catégories A à C. Ce ratio atteint 27 % en France métropolitaine.
La connaissance de la performance énergétique du parc social progresse d’année en année. 85 % du parc locatif social de la région fait l’objet d’un diagnostic de performance énergétique, soit 3 points de plus qu’au niveau national.