La commercialisation des logements neufs en Rhône-Alpes au 3ème trimestre 2013 - Nouvelle baisse des ventes

Individuel et collectif Rhône-Alpes

Les réservations de logements neufs ont accusé une nouvelle baisse au troisième trimestre 2013. 2 920 logements seulement ont été réservés de juillet à septembre, en diminution de 18 % par rapport à la même période de 2012. L’évolution en année glissante est également très significative, d’autant plus qu’elle est basée sur une période de référence comprenant le point haut de la fin 2011 ¹. Elle s’établit à –15 % pour un total de 13 500 logements réservés, soit un niveau de plus en plus proche du dernier creux de l’activité de la promotion immobilière au second semestre 2008.

Même si elle est incomplète ², l’information sur la motivation de l’achat figurant dans l’enquête apporte un éclairage utile sur cette évolution. Concernant le segment des particuliers achetant dans une optique d’investissement locatif, la dernière année du dispositif Scellier en 2012 a été marquée par une baisse des avantages fiscaux liés à la mesure ³, avant la mise en place à partir du 1er janvier 2013 du nouveau dispositif dit "Duflot". Ces évolutions réglementaires ont eu un impact très significatif sur le marché. Après un quatrième trimestre 2011 exceptionnel au cours duquel, selon l’enquête, l’investissement locatif a pu représenter près de la moitié des ventes en Rhône-Alpes (47 %), ce segment a connu un repli significatif pour se stabiliser à un quart des réservations (25 % en moyenne des sept trimestres suivants). Pour les données annuelles glissantes actualisées au troisième trimestre 2013, l’investissement locatif est donc à l’origine de l’essentiel de la baisse constatée. Toutefois, le facteur explicatif de la chute des réservations intervenue au cours des derniers mois est lié au segment des ménages achetant pour se loger, de moins en moins nombreux depuis le début de l’année.

La diminution des réservations cumulées sur quatre trimestres a affecté les appartements ( -15%) comme les maisons ( -12 %).

La baisse des ventes a été plus importante encore que celle des réservations. La part des réservations aboutissant à une vente effective a encore diminué. Les annulations ont atteint 11 % des réservations au troisième trimestre 2013, un niveau qui n’avait pas été atteint depuis début 2009 ⁴.

Les mises en vente ont également connu une nouvelle baisse. 2 920 logements ont été mis sur le marché au second trimestre 2013, soit 17 % de moins qu’au cours du même trimestre de 2012. En cumul des douze derniers mois, les mises sur le marché n’ont porté que sur 16 700 logements, en retrait de 11 % par rapport à la même période de l’année précédente. Les mises en vente d’appartements ont diminué de 11 % en données annuelles glissantes, la baisse a atteint 13 % pour les maisons.

Avec des mises sur le marché restant très supérieures aux ventes, l’encours de logements disponibles à la vente a poursuivi sa tendance haussière amorcée dès le troisième trimestre 2011. 17 300 logements étaient proposés dans les catalogues des promoteurs en Rhône-Alpes fin septembre 2013, soit 16 % de plus qu’un an auparavant. Toutefois, le niveau de stock reste inférieur à celui du point haut de 2008. Logiquement, le délai d’écoulement des logements neufs a encore progressé pour atteindre un an et demi au troisième trimestre 2013, alors qu’il dépassait à peine douze mois un an auparavant.

La stabilisation des prix en valeur nominale depuis plus de deux ans s’est confirmée au troisième trimestre 2013. Le prix moyen des logements collectifs s’est établi à 3 730 euros par m² en moyenne des quatre derniers trimestres, soit un chiffre identique à celui de la même période de l’année précédente. Côté maisons, il fallait compter en moyenne 288 000 euros le lot pendant la dernière année glissante, soit une hausse de prix de 2 %.

Sur quatre trimestres, la baisse des réservations a été plus importante en Rhône-Alpes que dans l’ensemble du pays, l’écart s’établissant à 8 points. La diminution des mises en vente a été de moindre ampleur, le différentiel étant de 8 points également. La croissance des stocks a été très supérieure en Rhône-Alpes (12 points). Les évolutions de prix dans le collectif ont été similaires en Rhône-Alpes à celles de l’ensemble de l’hexagone.

Collectif par zone de marché hors stations

Hors stations de montagne, les réservations d’appartements neufs ont diminué de 15 % en glissement annuel actualisé au 3ème trimestre 2013 avec des replis particulièrement marqués à Lyon et Grenoble.

Durant la même période, les mises en vente d’appartements neufs se sont inscrites à la baisse notamment à Lyon, l’évolution globale s’établissant à -11 %.

L’encours de logements collectifs neufs proposés à la vente s’est accru de 19 % par rapport au troisième trimestre 2012 et des accumulations de stocks particulièrement sensibles ont pu être observées à Annecy.

Le prix des appartements neufs hors stations s’est établi en moyenne à 3 660 € le m² au cours de la dernière année glissante, soit une hausse de 0,4 % par rapport à la même période de l’année précédente.

Collectif en stations en Isère, Savoie et Haute-Savoie

En glissement annuel, c’est en Savoie que la baisse des ventes a été la plus sensible, l’évolution sur l’ensemble des stations de la région s’établissant à -8 % par rapport à la même période de l’année précédente.

Les mises en vente ont globalement diminué de 6 %, essentiellement dans les deux Savoie alors que les nouveaux programmes continuaient de se développer en Isère.

L’encours de logements collectifs neufs proposés à la vente a diminué de 16 % de septembre 2012 à septembre 2013 pour la moyenne des stations, avec une baisse très marquée dans les deux Savoie.

Le prix des appartements neufs en station s’est replié à 5 110 € le m² en moyenne des quatre derniers trimestres, soit une diminution en glissement annuel de 10 %. Les prix moyens ont augmenté en Isère et Savoie alors qu’ils ont diminué en Haute-Savoie.