La commercialisation des logements neufs en Rhône-Alpes au 3ème trimestre 2009-Des ventes toujours très dynamiques

Individuel et collectif Rhône-Alpes

Les réservations de logements neufs se sont maintenues au troisième trimestre 2009 au haut niveau qu’elles avaient atteint après un premier semestre très favorable. 4 400 réservations ont été signées en Rhône-Alpes de juillet à septembre 2009, soit près du double du chiffre de l’an-née précédente (+99,4 %). Après trois trimestres de reprise consécutifs le bilan sur une année glissante redevient positif. 15 200 logements ont été réservés d’octobre 2008 à septembre 2009 soit une hausse de 5,2 % par rapport aux douze mois précédents. Les réservations de logements neufs ont donc connu une reprise significative depuis le second semestre 2008 où elles n’atteignaient guère plus de 11 000 logements en glissement annuel. Elles restent toutefois très en deçà du niveau qui était le leur dans les années 2006 et 2007, soit plus de 18 000 logements. Et la part des réservations conduisant à une vente effective après accord de l’établissement financier contacté par l’acheteur n’a cessé d’augmenter depuis le creux conjoncturel de la fin de l’année 2008. Au troisième trimestre 2009, les annulations ont représenté 6,5 % des réservations.
Cette embellie du marché des logements neufs est largement imputable au succès du "Scellier", ce dispositif d’investissement locatif entré en vigueur dès le 1er janvier 2009 qui remplacera en 2010 les anciennes réductions "Robien" et "Borloo populaire". L’enquête ECLN révèle que 1 700 ventes pour investissement locatif ont été conclues au troisième trimestre 2009, soit 39,2 % des réservations, alors qu’elles n’en représentaient que 12,1 % un an auparavant. La reprise de l’activité aurait tout de même pu être observée indépendamment de la mise en place de ce dispositif, mais dans de moindres proportions puisque les ventes hors investissement locatif ont progressé de 38,0 % du troisième trimestre 2008 au troisième trimestre 2009. La part de l’investissement locatif dans les ventes de logements neufs est très variable suivant les territoires, le "Scellier" comme les dispositifs qui l’ont précédé n’étant déployé que dans certaines zones. C’est ainsi que l’investissement locatif a représenté plus de la moitié des ventes dans le Rhône au troisième trimestre 2009, alors qu’il n’a pas constitué une part significative des réservations dans l’Ain.
La reprise des ventes de logements neufs a concerné seulement les appartements (+6,2 % en glissement annuel) alors que les ventes de maisons neuves ont continué à régresser (-5,3 %).
S’agissant des mises en vente, le bilan reste plus mitigé. Après une fin d’année 2008 très défavorable, les mises sur le marché ont poursuivi la progression qu’elles avaient entamée début 2009. 3 500 logements ont été mis en vente de juillet à septembre 2009, soit un peu plus qu’au cours du trimestre précédent. Par rapport au même trimestre de l’année précédente, la progression est de 24,1 %. En année glissante, les mises en vente ont atteint 11 200 logements soit une tendance toujours baissière de 41,1 % par rapport aux douze mois précédents. Au plus haut du dernier cycle conjoncturel en 2007, les mises en vente atteignaient plus de 25 000 logements par an.
Avec la forte croissance des réservations, l’encours de logements proposés à la vente a logiquement continué à régresser pour atteindre 14 500 logements en septembre 2009, soit une baisse de 7,9 % par rapport au deuxième trimestre 2009. En évolution annuelle, le niveau des stocks à fin septembre 2009 a régressé de 32,9 % par rapport à celui de septembre 2008. Les promoteurs ont donc bien intégré une situation conjoncturelle plus favorable en réajustant leurs investissements à la hausse. Ils ont procédé à de nouvelles mises en vente. Ils ont moins qu’auparavant été tentés d’abandonner la commercialisation de logements déjà mis en vente, ce qui n’a concerné que 7,3 % des programmes mis sur le marché au troisième trimestre 2009. Ils ont moins que par le passé réalisé de ventes en globalité, comme celles qui interviennent pour répondre au programme de 30 000 logements en VEFA du plan de relance. Pour autant les professionnels sont restés dans une position relativement prudente au regard de la forte reprise des affaires.
Le délai d’écoulement des stocks, calculé par convention sur la base des ventes des deux derniers trimestres, a continué à régresser pour s’établir à 9 mois pour les appartements et 13 mois pour les maisons.
Les appartements se sont vendus en moyenne 3 400 € le m² soit un prix inchangé depuis le trimestre dernier, en légère régression sur une année glissante ( 0,6 % par rapport au troisième 2008). Les maisons se sont négociées à 250 000 € le lot, soit un prix en légère baisse par rapport au second trimestre 2009, l’évolution annuelle s’établissant à 14,3 %.
La reprise des ventes continue à être plus rapide en Rhône-Alpes que dans l’ensemble de l’hexagone où la croissance a atteint 2,3 % sur une année glissante. D’octobre 2008 à septembre 2009, la baisse des mises en vente a été similaire en Rhône-Alpes à celle du niveau national ( 38,5 %). La baisse des stocks observée en région se retrouve au niveau national ( 34,1 %). Le prix des appartements a davantage régressé dans l’ensemble de l’hexagone (-1,2 %) pour se situer au niveau de celui de Rhône-Alpes en septembre 2009.

Collectif par zone de marché hors stations

Hors stations de montagne, les ventes d’appartements neufs ont augmenté de 8,2 % du quatrième trimestre 2008 au troisième trimestre 2009 par rapport aux douze mois précédents, avec des marchés plus favorables à Lyon et Chambéry, beaucoup moins à St-Étienne.
En un an les mises en vente d’appartements neufs hors stations ont globalement diminué de 42,9 % mais les grandes villes comme Lyon, Grenoble ou Valence sont restées relativement préservées.
L’encours de logements collectifs proposés à la vente a nettement régressé par rapport au deuxième trimestre 2008 de 35,6 % avec de fortes baisses à Lyon et dans l’ensemble de l’agglomération. La résorption du stock s’est avérée plus lente à Grenoble et St-Étienne.
Les appartements neufs hors stations se sont négociés en moyenne à 3 300 € le m² en septembre 2009 soit une augmentation de 2,0 % par rapport à septembre 2008. Dans les grandes agglomérations les prix les plus élevés s’observent à Lyon (en baisse) et dans le reste de l’agglomération (en hausse) ainsi qu’à Annecy (en hausse).

Collectif en stations en Isère, Savoie et Haute-Savoie

Dans les stations de montagne, les ventes d’appartements neufs ont diminué de 17,4 % de septembre 2008 à septembre 2009 par rapport à la même période de l’année précédente, avec des baisses particulièrement marquées en Isère et Savoie. Dans le même temps les mises en vente régressaient de 52,7 %, essentiellement dans les deux Savoie.
L’encours de logements collectifs neufs proposés à la vente a globalement régressé de 17,4 % de septembre 2008 à septembre 2009 avec des baisses très sensibles dans les stations des deux Savoie.
Le prix des appartements neufs s’est établi à 5 100 € le m² soit une baisse annuelle de 6,6 % particulièrement sensible dans les stations isèroises et dans celles de Haute-Savoie.

Chiffres et statistiques, observations et statistiques, Ministère de l’Écologie, de l’Énergie, du Développement Durable et de la Mer, Commissariat général au développement durable, Service de l’observation et des statistiques
N° 81, novembre 2009, commercialisation des logements neufs, résultats au troisième trimestre 2009

Cette analyse porte sur la commercialisation des logements neufs faisant suite à des dépôts de permis de construire portant sur 5 logements et plus.
Les stations de montagne représentent une faible part des appartements commercialisés mais ils comportent des caractéristiques spécifiques qui conduisent en faire une présentation séparée.
Par ailleurs le logement collectif représentant la plus grande partie de la commercialisation des logements du champ de l’enquête, les analyses relatives aux zones de marché ne portent que sur ce type de logements, sans tenir compte des maisons individuelles.