La commercialisation des logements neufs en Rhône-Alpes au 4ème trimestre 2009-Les ventes soutenues par l’investissement locatif

Individuel et collectif Rhône-Alpes

Les réservations de logements neufs ont conservé au quatrième trimestre 2009 le haut niveau qu’elles avaient atteint au cours des trimestres précédents. D’octobre et décembre 2009, 4 500 réservations ont été signées en Rhône-Alpes, au lieu de 2 200 un an auparavant, soit plus du double (+105,9 %). Après une fin 2008 très défavorable, le bilan global des réservations de l’en-semble de l’année 2009 est positif. 17 500 logements ont été réservés, soit 43,4 % de plus qu’en 2008. Fin 2009, la part des réservations conduisant à une vente effective après accord de l’établissement financier contacté par l’acheteur a poursuivi sa courbe ascendante pour atteindre 95 % des réservations. 13 % des réservations se traduisaient par une annulation en début d’année.
Cette embellie du marché des logements neufs est largement imputable au succès du "Scellier", ce dispositif d’investissement locatif entré en vigueur dès le 1er janvier 2009 qui a remplacé en 2010 les anciennes réductions "Robien" et "Borloo populaire". L’enquête ECLN révèle que 5 800 ventes pour investissement locatif ont été conclues en 2009, soit 33,1 % des réservations, alors qu’elles n’en représentaient que 12,8 % en 2008. La reprise des affaires aurait tout de même pu être observée indépendamment de la mise en place de ce dispositif, mais dans de bien moindres proportions puisque les ventes hors investissement locatif n’ont progressé que de 10,0 % de 2008 à 2009. La part de l’investissement locatif dans les ventes de logements neufs est très variable suivant les territoires, le "Scellier" comme les dispositifs qui l’ont précédé n’étant déployé que dans certaines zones. C’est ainsi que l’investissement locatif a représenté près de la moitié des ventes dans le Rhône en 2009 alors qu’il n’est à l’origine que de moins d’une vente sur quatre dans l’Ain, la Loire et la Savoie.
La bonne tenue des ventes de logements neufs a concerné tant les appartements (+45,4 % en glissement annuel) que les mai-sons individuelles (+23,0 %).
S’agissant des mises en vente, le bilan reste plus mitigé. Après une fin d’année 2008 très défavorable, les mises sur le marché ont poursuivi la progression qu’elles avaient entamée début 2009. 3 700 logements ont été mis en vente d’octobre à décembre 2009, Par rapport au quatrième trimestre 2008, la progression est de 64,4 %. Mais en année glissante, les mises en vente ont atteint 12 600 logements soit une tendance toujours baissière de -15,4 % par rapport aux douze mois antérieurs qui a concerné à la fois les appartements et les maisons. Ces chiffres sont donc bien en retrait par rapport au plus haut du der-nier cycle conjoncturel en 2007 au cours duquel les mises en vente atteignaient plus de 25 000 logements par an.
Avec la forte croissance des réservations dans un contexte de mises en ventes peu dynamique, l’encours de logements proposés à la vente a logiquement continué à régresser pour atteindre 13 400 logements en décembre 2009, soit une baisse de 36,0 % en un an. Les promoteurs ont donc bien intégré une situation conjoncturelle plus favorable en réajustant leurs investissements à la hausse. Ils ont procédé à de nouvelles mises en vente. Les abandons de commercialisation ont continué à régresser pour ne concerner que 0,6 % du stock au quatrième trimestre 2009 contre 4,4 % en début d’année. De même pour les ventes en globalité comme celles qui interviennent pour répondre au programme de 30 000 logements en VEFA du plan de relance : au cours de l’année 2009 celles-ci sont passées de 2,8 à 1,2 % du stock de logements disponibles. Pour autant les professionnels sont restés dans une position relativement prudente au regard de la forte reprise des affaires.
Le délai d’écoulement des stocks, calculé par convention sur la base des ventes des deux derniers trimestres, est descendu à 8,8 mois pour les appartements et 11,8 mois pour les maisons.
Les appartements se sont vendus en moyenne 3 400 € le m² soit un prix inchangé depuis les deux derniers trimestres. En un an l’augmentation s’établit à 4,7 %. Les maisons se sont négociées à 250 000 € le lot, en baisse de 4,1 % par rapport à 2008.
La reprise des ventes continue à être plus rapide en Rhône-Alpes que dans l’ensemble de l’hexagone où la croissance de cet indicateur a plafonné à 33,9 % en 2009. La baisse des mises en vente a été légèrement inférieure en Rhône-Alpes à celle du ni-veau national ( 17,6 %). La diminution des stocks observée en région se retrouve au niveau national ( 37,8 %). Les progressions de prix dans l’ensemble de l’hexagone ont été de 4,2 % pour les appartements et de 7,0 % pour les maisons.

Collectif par zone de marché hors stations

Hors stations de montagne, les ventes d’appartements neufs ont augmenté de 48,0 % en un an. Les marchés les plus favorables ont concerné Lyon, Grenoble et Chambéry alors que la croissance des ventes restait très modeste à St-Étienne.
Pendant la même période les mises en vente d’appartements neufs hors stations ont globale-ment régressé de 14,2 %, en particulier à St-Étienne. A Lyon, Grenoble et Valence les mises en vente ont en revanche progressé.
L’encours de logements collectifs proposés à la vente a persisté à décliner par rapport à 2008 ( 38,6 %). Le stock a nettement régressé à Lyon alors que la résorption de l’encours de logements proposés à la vente a été plus lente à Grenoble et St Étienne.
Les appartements neufs hors stations se sont négociés en moyenne à 3 300 € le m² en décembre 2009 soit une augmentation de 4,8 % par rapport à décembre 2008. Dans les grandes agglomérations les prix les plus élevés ont été observés à Lyon et Annecy. Les prix ont augmenté à Grenoble et Chambéry alors qu’ils ont régressé à Valence.

Collectif en stations en Isère, Savoie et Haute-Savoie

Dans les stations de montagne, la croissance des réservations a atteint globalement +13,9 % avec de fortes disparités entre le marché très dynamique de Haute-Savoie et les stations du département de l’Isère où le nombre de ventes a régressé.
Les mises en vente de logements collectifs ont régressé dans tous les départements, l’évolution moyenne pour l’en-semble des stations s’établissant à 26,2 %.
L’encours de logements collectifs neufs proposés à la vente a diminué de 16,4 % de décembre 2008 à décembre 2009 avec des baisses très sensibles dans les stations des deux Savoie.
Les appartements neufs se sont vendus à 5 300 € le m² soit une hausse annuelle de 9,3 %.

Chiffres et statistiques, observations et statistiques, Ministère de l’Écologie, de l’Énergie, du Développement Durable et de la Mer, Commissariat général au développement durable, Service de l’observation et des statistiques
N°100, février 2010, commercialisation des logements neufs, résultats au quatrième trimestre 2009

Cette analyse porte sur la commercialisation des logements neufs faisant suite à des dépôts de permis de construire portant sur 5 logements et plus.
Les stations de montagne représentent une faible part des appartements commercialisés mais ils comportent des caractéristiques spécifiques qui conduisent en faire une présentation séparée.
Par ailleurs le logement collectif représentant la plus grande partie de la commercialisation des logements du champ de l’en-quête, les analyses relatives aux zones de marché ne portent que sur ce type de logements, sans tenir compte des maisons individuelles.