Découvrez les nouvelles mesures de la loi de finances pour l’accès à la propriété
Deux offres favorisent l’accès au logement : l’élargissement du prêt à taux zéro (PTZ) et l’exonération des droits de donation pour l’achat d’un logement neuf.
1 - Prêt à Taux Zéro (PTZ) : devenez propriétaire grâce au PTZ
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Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un crédit immobilier, accordé sous conditions de ressources, pour faciliter l’acquisition d’une première résidence principale. Sans intérêts, ni frais de dossier, il intervient en complément d’un prêt immobilier classique. Autre avantage, son remboursement peut être différé jusqu’à 10 ans après votre acquisition, allégeant d’autant vos premières mensualités.
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Pour prétendre à l’attribution d’un Prêt à Taux Zéro, vous devez impérativement être primo-accédant, c’est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années. Cette condition peut cependant être levée en cas de circonstances exceptionnelles (handicap, catastrophe naturelle, divorce…).
Des conditions de revenus sont également appliquées. Elles varient selon la composition de votre foyer et la zone géographique de votre futur logement.
À titre d’exemple, pour un couple sans enfant en région parisienne (zone A), le plafond maximal est fixé 73 500 € de revenus annuels. -
Le Prêt à Taux Zéro peut être attribué pour l’acquisition d’un logement neuf, c’est-à-dire un appartement ou une maison de moins de 5 ans n’ayant jamais été habité.
Dans l’ancien, seuls les logements nécessitant des travaux sont éligibles, à condition que les coûts de ces derniers représentent au moins 25 % du montant total de l’opération immobilière et se situent en zone détendue (zone B2 et C). -
Les plafonds du coût total d’opération finançable PTZ varient selon votre zone géographique et la composition de votre foyer. Il peut financer jusqu’à 50 % du coût total de votre projet selon vos revenus. Le montant exact dépend de plusieurs critères (zone, nombre de personnes dans le foyer, type de logement - neuf ou ancien).
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Le remboursement du Prêt à Taux Zéro peut, selon vos revenus, être différé jusqu’à 10 ans après votre acquisition. Durant cette période, vous n’aurez à payer que les mensualités de votre crédit principal, un vrai plus pour votre budget ! Une fois le délai écoulé, vous rembourserez votre PTZ par mensualités fixes sur une durée pouvant aller jusqu’à 15 ans.
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Commencez par vérifier que vous répondez aux conditions d’éligibilité (revenus, statut de primo-accédant, zone géographique du futur logement). Une fois le bien de vos rêves repéré, prenez contact avec une banque proposant le PTZ (c’est le cas de la plupart des établissements en France). Constituez ensuite votre dossier de demande de prêt en réunissant les pièces justificatives demandées. Vous n’aurez plus alors qu’à attendre son accord de principe !
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- Le PTZ est-il cumulable avec un autre crédit ? Oui, il vient en complément de votre crédit principal et peut représenter jusqu’à 50 % du montant total de votre projet.
- Puis-je louer mon logement financé par PTZ ? Au cours des six années suivant la souscription au prêt, le logement ne peut être mis à la location qu’en cas de force majeure (mutation, décès, divorce… ) et dans des conditions particulières.
INFOGRAPHIE | Infographie PTZ
Infographie PTZ
- Le prêt est calculé à partir du coût total de votre achat immobilier.
Ce coût est plafonné selon plusieurs critères (ex. coût d’achat de 250 000 €, mais plafonné à 243 000 €). - Le plafond varie selon deux facteurs clés : la zone géographique de votre logement et le nombre de personnes qui y vivront (ex. Lyon est en zone B1, et pour 3 personnes, le plafond est de 243 000 €).
- Application de la quotité
Une fois le plafond défini, on applique un pourcentage appelé "quotité". Ce pourcentage varie selon les revenus de votre ménage.
Par exemple, pour les logements collectifs neufs et l’ancien sous condition de travaux :
x 50 % pour les revenus modestes,
x 40 % pour les revenus moyens,
x 20 % pour les revenus élevés.
(ex. 243 000 € -plafond- x 40 % -quotité- = 97 200 € de PTZ)
2 - Dons familiaux : soutenez l’achat immobilier de vos enfants et de vos proches
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L’exonération sur les dons familiaux est un dispositif fiscal exclusivement dédié au financement d’un projet immobilier ou de travaux de rénovation énergétique. Il vous permet de transmettre de l’argent à vos proches sans payer de droits de donation. Cette exonération s’ajoute à celle déjà en vigueur pour les donations familiales, possible tous les 15 ans.
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Comme son nom l’indique le don familial est réservé aux transmissions entre membres d’une même famille :
- vos enfants,
- vos petits-enfants,
- vos arrière-petits-enfants,
- votre tante ou votre oncle, à condition que ceux-ci n’aient aucun descendant. Dans ce cadre, seuls les enfants des frères et sœurs du donateur sont considérés comme neveu ou nièce.
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Vous pouvez faire un don exonéré jusqu’à 100 000 €.
À noter que le bénéficiaire peut recevoir jusqu’à 300 000 € maximum pour son projet immobilier, grâce aux dons de différents membres de la famille. -
L’usage des dons familiaux est réservé aux achats immobiliers neufs et aux travaux de rénovation énergétique.
- Achat immobilier : ce logement doit obligatoirement constituer une résidence principale, la vôtre si vous l’occupez personnellement, ou celle d’un locataire si vous le mettez en location.
- Travaux de rénovation énergétique : tous les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement qui rentrent dans le cadre de MaPrimeRénov’ sont finançables par un don familial, isolation thermique (combles, murs, sols), changement de système de chauffage (pompe à chaleur, chaudière performante), installation d’équipements utilisant des énergies renouvelables… -
- Puis-je donner pour des travaux autres que la rénovation énergétique ? Non, cette exonération spécifique ne concerne que l’achat immobilier neuf et les travaux de rénovation énergétique.
- Le bénéficiaire doit-il déclarer cette somme ? Non, les dons familiaux exonérés ne sont pas considérés comme un revenu imposable pour le bénéficiaire.
- Que se passe-t-il si je dépasse le plafond ? Les montants dépassant le seuil fixé pour l’abattement seront soumis aux droits de donation selon le barème progressif.
- Puis-je cumuler avec d’autres aides à l’achat ? Oui, ce don peut se cumuler avec les prêts aidés (PTZ, prêt Action Logement, etc.).
- Ce don doit-il être déclaré à l’administration fiscale ? Oui, même si le don est exonéré, il doit être déclaré.
INFOGRAPHIE | Donation
Donation
Pour le donateur, transmission sans droits de donation, dans la limite de 100 000 € jusqu’au 31 décembre 2026.
Obligations :
- effectuer le don exclusivement par chèque ou virement bancaire,
- déclarer le don à l’administration fiscale.
(ex. des parents virent 100 k€ à leur fils pour acheter son appartement et déclarent ce don aux impôts)
Pour le bénéficiaire, accès facilité à la propriété
Utiliser les sommes reçues jusqu’à 300 000 € dans un délai de 6 mois pour :
- achat d’un logement neuf collectif,
- investissement locatif longue durée,
- travaux de rénovation énergétique.
Occuper le logement comme résidence principale :
- pendant 5 ans minimum,
- à partir de l’achat, l’achèvement des travaux ou des rénovations énergétiques.
(ex. le fils s’engage à vivre dans l’appartement comme résidence principale pendant au moins 5 ans ou à le mettre en location à usage de résidence principale)