Cahier n°20 - avril 2014

Note de conjoncture logement février 2014

La construction de logements neufs s’est de nouveau contractée en 2013, atteignant des niveaux inférieurs à ceux des dix dernières années. Selon les statistiques Sitadel, les autorisations de construire ont concerné 55 400 logements seulement en 2013, en baisse de 11 % par rapport à 2012. Tous les segments de la construction résidentielle se sont inscrits à la baisse, aussi bien les maisons que les appartements, mais c’est pour les logements en résidence que le repli a été le plus sensible. Les commencements de travaux ont également connu une diminution significative. 38 900 logements ont été mis en chantier au cours de l’année, soit 5 % de moins qu’en 2012. En forte baisse, les logements en résidence, alors que le nombre de logements commencés en individuel groupé a continué de progresser. Ces évolutions régionales sont restées très proches de celles du niveau national.

Sur le marché de la promotion immobilière, l’activité n’a pas été plus dynamique, avec des statistiques de ventes de logements neufs en forte baisse se rapprochant du dernier point bas du second semestre 2008. Selon l’enquête sur la commercialisation des logements neufs, qui couvre l’essentiel des ventes à destination des particuliers , 13 500 logements ont été réservés au cours de la dernière année glissante disponible, soit d’octobre 2012 à septembre 2013, en baisse de 15 % par rapport à la même période de l’année précédente . La diminution des réservations a été plus importante en Rhône-Alpes que dans l’ensemble du pays, l’écart s’établissant à 8 points. Cette baisse a affecté les appartements (-15%) comme les maisons (-12 %). Et le repli des ventes effectives a été plus important encore que celui des réservations. En effet, la part des réservations annulées s’est établie à 11 % au troisième trimestre 2013, un niveau qui n’avait pas été atteint depuis début 2009.

Concernant le segment des particuliers achetant dans une optique d’investissement locatif, la dernière année du dispositif Scellier en 2012 avait été marquée par une baisse des avantages fiscaux liés à la mesure , avant la mise en place à partir du 1er janvier 2013 du nouveau dispositif dit "Duflot". Ces changements successifs ont eu un impact très significatif sur le marché. Après un quatrième trimestre 2011 exceptionnel au cours duquel, selon l’enquête , l’investissement locatif avait pu représenter près de la moitié des ventes en Rhône-Alpes (47 %), ce segment a connu un repli significatif pour se stabiliser à un quart des réservations (25 % en moyenne des trimestres suivants). En une année glissante, les réservations dans une optique d’investissement locatif ont diminué de 34 %.

Les particuliers achetant pour se loger n’ont pas été non plus épargnés par les évolutions réglementaires. Ainsi le prêt à taux zéro (PTZ+), destinés aux primo-accédants, qui avait été recentré vers le logement neuf sous conditions de ressources en 2012, a-t-il été réservé à partir de début 2013 aux seuls logements neufs respectant la réglementation thermique 2012. Et de fait, après une année 2012 en net repli, le nombre de PTZ délivrés s’est de nouveau comprimé en 2013. Si les statistiques du quatrième trimestre 2013 s’avèrent du même niveau que celles des trois premiers, 3 700 prêts seulement devraient être accordés au cours de l’année en Rhône-Alpes contre 39 100 en 2011. Globalement dans l’enquête sur la commercialisation des logements neufs, les achats pour habiter ont connu un repli de 5 %.

Dans ce marché très attentiste, la baisse des mises en vente a été presque aussi importante que celle des réservations. 16 700 logements neufs ont été mis sur le marché par les promoteurs entre le quatrième trimestre 2012 et le troisième trimestre 2013, en retrait de 11 % par rapport à la même période de l’année précédente. Les promoteurs se sont toutefois montrés plus optimistes en Rhône-Alpes que dans l’ensemble du pays, la baisse des mises en vente dans la région restant en deçà de celle de l’ensemble de l’hexagone, avec un différentiel s’établissant à 8 points. Les mises en vente d’appartements ont diminué de 11 % en données annuelles glissantes, la baisse a atteint 13 % pour les maisons.

Mais avec des mises sur le marché restant très supérieures aux réservations, l’encours de logements disponibles à la vente a poursuivi sa tendance haussière, amorcée dès le troisième trimestre 2011. 17 300 logements restaient en l’attente d’un acheteur dans les catalogues des promoteurs en Rhône-Alpes fin septembre 2013, soit 16 % de plus qu’un an auparavant. La croissance des stocks a été supérieure en Rhône-Alpes à celle du niveau national. Toutefois, le niveau de stock est resté inférieur à celui du point haut de 2008. Logiquement, le délai d’écoulement des logements neufs a encore progressé pour atteindre un an et demi au troisième trimestre 2013, alors qu’il dépassait à peine douze mois un an auparavant.

Dans le parc public, 8 580 logements ont été mis en service en 2012, soit un rythme de mises sur le marché en baisse sensible par rapport à 2011. L’essentiel de ces mises en service correspond à des logements construits par les bailleurs sociaux, dont le nombre a peu varié d’une année sur l’autre. En revanche, les acquisitions ont nettement marqué le pas, avec un effectif divisé par trois d’une année sur l’autre. Dans le même temps, 3 020 logements sont sortis du parc. La moitié d’entre eux ont été démolis, plus du tiers ont été vendus. Les ventes à l’occupant ont représenté moins de la moitié de ces ventes. Le parc public atteignait 451 000 logements en Rhône-Alpes début 2013, soit une augmentation annuelle du parc de 1,4 %, plus faible que celle de 2012. Sur l’ensemble des logements du parc social, 3,0 % étaient vacants au 01/01/2013, un chiffre proche de la moyenne nationale, mais en légère baisse par rapport à 2012. Plus de la moitié de ces logements vacants étaient déclarés inoccupés par les bailleurs pour une durée inférieure à trois mois, une situation pouvant être expliquée par une période de renouvellement de bail entre deux locataires. En revanche, près de 6 200 logements sociaux étaient vacants depuis plus d’un trimestre début 2013, donnant la mesure de la fraction du parc social partiellement inadaptée à la demande résidentielle des bénéficiaires potentiels. Le taux de mobilité était de 10,8 % en Rhône-Alpes au 01/01/2013, soit un niveau très proche de celui du niveau national, témoignant d’un accès au parc social moins difficile pour les bénéficiaires rhônalpins qui en sont exclus que dans certaines régions comme l’Ile-de-France.

La stabilisation des prix en valeur nominale constatée depuis plus de deux ans s’est confirmée en 2013. Dans le marché de la promotion immobilière à destination des particuliers, le prix moyen des appartements neufs s’établissait à 3 730 euros par m² en moyenne annuelle actualisée au troisième trimestre 2013, soit un chiffre identique à celui de la même période de l’année précédente. Côté maisons en individuel groupé, il fallait compter en moyenne 288 000 euros le lot pendant la dernière année glissante, soit une hausse annuelle de prix de 2 %. Dans l’individuel pur en secteur diffus, le prix moyen atteignait, en 2012, dernière date disponible pour l’enquête sur le prix des terrains à bâtir, 161 900 euros pour une maison et 97 600 pour un terrain en Rhône-Alpes, soit un investissement supérieur à celui du niveau national.

Les prix restaient tout aussi inchangés dans l’ancien avec, à 0,99 % d’évolution des prix au m², une quasi stabilité entre les troisièmes trimestres 2012 et 2013, aussi bien en Rhône-Alpes qu’en France, pour les appartements comme pour les maisons. Selon la chambre des notaires, le prix moyen des logements anciens à la revente s’établissait à 2 510 euros le m² pour les appartements et 212 500 euros le lot pour les maisons en Rhône-Alpes selon un décompte en moyenne annuelle actualisée au 31/10/2013 . Ces chiffres restent plus élevés que ceux de l’ensemble des régions de province (respectivement 2 300 euros/m² et 160 000 euros le lot).

Dans le parc locatif privé, selon la source Clameur, les loyers moyens des baux signés en 2013 auraient connu une hausse annuelle de 1,2 % pour atteindre en moyenne 11,3 euros par m² en Rhône-Alpes, un chiffre inférieur à celui du niveau national (12,6 euros/m², en hausse de 0,1 %). Dans le parc public, les loyers moyens quittancés ont augmenté de 3,8 % de janvier 2012 à janvier 2013, s’établissant en moyenne à 5,7 euros /m² de surface habitable.