Cahier n°18 - mars 2012

Note de conjoncture-janvier 2012

En baisse par rapport à une année 2010 exceptionnelle, le niveau de l’activité de la promotion immobilière reste l’un des plus élevé de ces vingt dernières années. Au troisième trimestre 2011, les réservations de logements neufs, qui ont atteint 18 300 logements en rythme annuel, ont diminué de 10,8 % par rapport à la même période de l’année précédente. La part de ces réservations aboutissant à une vente effective s’est maintenue à un niveau élevé (96,4 %). Les achats identifiés par les promoteurs comme intervenant dans le cadre de dispositifs d’investissement locatif tels le Scellier ont représenté 31,3 % au cours de la dernière année glissante, un pourcentage globalement stable depuis deux ans.

Les mises en ventes de logements neufs se sont maintenues à un haut niveau. Sur une année glissante, les mises sur le marché ont concerné 20 600 logements, soit un chiffre supérieur de 10,7 % à celui de la même période de l’année précédente.

Le nombre de mises en ventes restant supérieur à celui des réservations, les encours de logements disponibles à la vente, qui avaient connu une forte baisse en 2009 à l’occasion du retournement conjoncturel de l’immobilier, ont recommencé à augmenter, mais leur niveau actuel reste bien inférieur à celui qu’elles avaient atteint auparavant. 13 100 logements étaient disponibles à la vente au troisième trimestre 2011, soit une augmentation de 9,5 % par rapport au même trimestre de l’année précédente. Le délai d’écoulement des stocks, déjà orienté à la hausse, s’est quant à lui encore allongé pour atteindre 9,0 mois pour les appartements et 7,5 mois pour les maisons en individuel groupé.

Pour financer leur acquisition, 28 300 ménages, essentiellement primo-accédants, ont eu recours à un prêt à taux zéro en Rhône-Alpes en 2010, soit une hausse de 31,3 % par rapport à 2009. En 2010, l’ancien représentait 60,1 % des prêts à taux zéro en Rhône-Alpes.

Dans le parc locatif social, les derniers chiffres disponibles issus du dispositif RPLS mis en place dans le cadre de la loi « MOLLE » font état d’une nouvelle poussée des mises en service. Le stock de logements disponibles a augmenté de 2,0 % en Rhône-Alpes en 2010, un pourcentage d’évolution supérieur à celui du niveau national (1,6 %). Les entrées dans le parc social ont atteint 9 830 logements, un chiffre exceptionnel au regard des mises en service des années précédentes. 6 450 logements ont fait l’objet d’une construction par le bailleur social, 1 700 d’une acquisition en VEFA, le reste résultant d’acquisitions de logements dans le parc privé. Dans le même temps 1 690 logements sortaient du parc soit par démolition, soit par vente. Cette impulsion sensible est due à l’augmentation des financements de logements sociaux dans le cadre du Plan de Cohésion Sociale mis en place à partir de 2005, avec un effet retard dû à l’écart entre une décision de financement de logement sociale et une mise en service effective.

Au troisième trimestre 2011, la construction neuve affichait une forte hausse. 49 900 logements ont été mis en chantier au cours de la dernière année glissante, soit une hausse considérable de +33,5 % par rapport à l’année précédente, un chiffre nettement plus favorable que celui du niveau national. Même constat pour les autorisations avec 62 700 logements ayant fait l’objet d’une décision favorable, en hausse annuelle de 15,2 %, un chiffre restant dans une fourchette haute par rapport à celui de l’ensemble de l’hexagone. Le nombre des appartements a plus augmenté que celui des maisons individuelles.

Après une période de stagnation des prix de 2007 à 2009, le coût des logements neufs a recommencé à progresser. Selon l’enquête ECLN, au cours de la dernière année glissante connue actualisée au troisième trimestre 2011, l’évolution des prix des appartements neufs en euros courants a atteint +6,0 % en Rhône-Alpes hors stations de montagne. A cette date, les logements collectifs se négociaient en moyenne à 3 720 euros le m² en Rhône-Alpes, soit un chiffre très proche de celui de l’ensemble de la métropole (3 770 euros). Le coût des maisons en individuel groupé a lui aussi augmenté, la croissance de l’investissement s’établissant à 12,4 % en Rhône-Alpes pour un coût global de 294 000 euros avec le terrain au troisième trimestre 2011, soit un prix plus élevé que celui de l’ensemble de l’hexagone (247 000 euros). Dans l’individuel pur, le prix atteignait en 2010, dernière date disponible, 145 000 euros pour une maison et 87 000 pour un terrain en moyenne en Rhône-Alpes, un prix également supérieur à celui du niveau national.

Dans l’ancien les prix de vente ont connu une baisse sensible entre fin 2008 et début 2010. Les derniers trimestres font état d’une nouvelle remontée du coût des mutations lesquelles s’établissent désormais en moyenne à un niveau supérieur au point haut de 2007. Selon la chambre des notaires, le prix moyen des logements anciens à la revente s’établissait à 2 460 euros le m² pour les appartements et 219 500 euros le lot pour les maisons en Rhône-Alpes au 31/07/11, des chiffres plus élevés que ceux de l’ensemble des régions de province (respectivement 2 310 euros/m² et 165 000 euros le lot). Pour la dernière année glissante connue actualisée au troisième trimestre 2011, l’évolution des prix des logements anciens en Rhône-Alpes s’établit globalement à 4,7 %. La croissance des prix en Rhône-Alpes reste toutefois en deçà de celle du niveau national (6,4 %), mais au dessus de celle de l’ensemble des régions de province (3,8 %). A Lyon, l’augmentation annuelle des prix dans l’ancien a atteint 9,6 % contre 4,2 % dans la moyenne des agglomérations de plus de 10 000 habitants. Au niveau régional la valeur des appartements a davantage augmenté que celle des maisons (+5,0 % contre +4,4 %).


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Mis à jour le 14/05/12

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