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Développement Durable et Données

Le parc locatif social en Auvergne-Rhône-Alpes au 1er janvier 2017 - Une croissance du parc social supérieure à celle du niveau national

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publié le 19 janvier 2018 (modifié le 18 janvier 2019)

En 2016, le rythme de progression du parc social est plus important en Auvergne-Rhône-Alpes que dans l’ensemble de la Métropole. Les logements nouvellement mis en service sont en moyenne plus petits que ceux du stock. Ils s’appuient majoritairement sur des financements PLUS, mais les agréments PLAI et PLS sont également largement mobilisés. La vacance et la mobilité, en baisse, restent plus élevées en Auvergne-Rhône-Alpes qu’en France métropolitaine. Bien que globalement plus récents, les logements sociaux d’Auvergne-Rhône-Alpes affichent en moyenne des performances énergétiques inférieures à celles du niveau national.

  Près de 10 000 logements sociaux supplémentaires en 2016

Au 1er janvier 2017, le parc locatif social d’Auvergne-Rhône-Alpes compte 546 000 logements appartenant à des bailleurs sociaux ou conventionnés de sociétés d’économie mixte. En comptant les 8 500 logements du parc non conventionné des SEM, le parc locatif des bailleurs sociaux atteint 554 500 logements.
En Auvergne-Rhône-Alpes, on compte 16 logements sociaux pour 100 résidences principales, soit légèrement moins que dans l’ensemble de la France métropolitaine (17 %). La Métropole de Lyon représente plus du quart du parc locatif social régional (26 %). Avec 23 logements sociaux pour 100 résidences principales, c’est aussi ce territoire qui présente la plus forte densité de logements sociaux de la région. Le parc social est également bien développé dans l’Ain, la Loire, en Isère et en Savoie où il représente de 15 % à 20 % des résidences principales. Inversement, le parc privé est largement dominant en Ardèche, dans le Cantal et la Haute-Loire où moins de 10 % des résidences principales sont des logements sociaux.
En 2016, le parc progresse de 1,8 % et gagne 9 800 logements. La croissance du parc est supérieure en Auvergne-Rhône-Alpes à celle de l’ensemble de l’Hexagone (1,5 %).
Dans le parc social, 525 200 logements, occupés ou vacants au 1er janvier 2017, sont proposés à la location. Les autres logements du parc social sont soit en attente de travaux ou de démolition, soit pris en charge par une association, soit sont des logements de fonction ou occupés contre indemnité.
Le parc est essentiellement constitué d’appartements, et la part du collectif est plus importante en Auvergne-Rhône-Alpes que dans l’ensemble de la Métropole (91 % contre 84 %). En termes de nombre de pièces, le parc régional présente une structure très similaire à celle du niveau national, essentiellement constituée de logements de type T2 à T4 (87 %). Les T3 représentent à eux seuls plus du tiers du parc (37 %).
La plus grande partie des logements relèvent d’agréments de type PLUS (prêt locatif à usage social) ou d’un dispositif équivalent antérieur à 1977, soit le financement de référence du logement social (87 %). Avec les 5 % de logements relevant d’un PLAI (prêts locatifs aidés d’intégration, destinés aux populations les plus fragiles), la part du parc social dédiée à des ménages dont les revenus atteignent au plus le plafond HLM est de 92 %, un ratio identique à celui du niveau national. Le restant est constitué des PLS (prêts locatifs sociaux), davantage orientés vers la mixité sociale, et des PLI (prêts locatifs intermédiaires).
Par rapport au niveau national, le parc social est un peu moins ancien en Auvergne-Rhône-Alpes, avec un âge moyen de 37 ans contre 39 dans l’ensemble de l’Hexagone.
25 % des logements sociaux sont situés dans un quartier politique de la ville (QPV), une proportion inférieure à celle de l’ensemble de l’Hexagone (31 %).

  Nombreuses acquisitions en Auvergne-Rhône-Alpes

11 000 logements sont mis en service au titre de l’année 2016, comptabilisée par convention du 2 janvier 2016 au 1er janvier 2017. Ce chiffre s’inscrit en repli de 5% par rapport à 2015, après trois années de croissance. Rapporté à la taille du parc, le nombre de mises en service est supérieur en Auvergne-Rhône-Alpes à celui de l’ensemble de l’Hexagone (2,0 % contre 1,7 %). Les mises en service 2016 représentent une part plus importante du parc dans l’Ain, le Puy-de-Dôme, le Rhône hors Métropole de Lyon et en Haute-Savoie, et plus faible dans l’Allier, le Cantal, la Loire et en Ardèche.

En Auvergne-Rhône-Alpes, parmi les mises en service 2016, seul un logement social sur deux (50 %) est réalisé en maîtrise d’ouvrage directe, soit un chiffre inférieur à celui de la Métropole (64 %). Les acquisitions de logements neufs à des promoteurs privés sous la forme de contrats VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) représentent près d’un tiers des mises en service, soit plus qu’en France métropolitaine (32 % contre 27 %). Les acquisitions de logements existants dans le parc privé concernent près d’une mise en service sur cinq (18 % contre 9 % au niveau national).

  Des logements plus petits dans le parc récent

La part des maisons dans les logements mis en service au cours des cinq dernières années est plus élevée que dans le stock de logements sociaux et atteint 11 %. A l’image de la diminution de la taille des ménages, les logements sociaux nouvellement mis en service sont plus petits que la moyenne du parc, les T1 à T3 représentant près des trois quarts (72 %) des logements mis en service contre moins d’un tiers (62 %) du stock. La part du parc social régional situé en QPV est en baisse, seuls 8 % des logements sociaux récents sont construits dans ces quartiers qui représentent le quart du parc social. Les agréments PLUS représentent toujours la plus grande partie des logements mis en service au cours des cinq dernières années, mais les financements s’orientent fortement vers les PLAI qui sont à l’origine de près d’un logement sur cinq (19 %). Les PLS sont deux fois plus nombreux dans les logements nouvellement mis en service que dans l’ensemble du stock et atteignent 10 %.

  Plus de la moitié des sorties du parc sont des démolitions

Entre le 2 janvier 2016 et le 1er janvier 2017, 3 000 logements sortent du parc social. Les sorties d’une année, qui représentent 0,5 % du parc, sont en même proportion en Auvergne-Rhône-Alpes que dans l’ensemble du pays. La part des logements sortant du parc est supérieure à la moyenne dans l’Allier, la Haute-Loire, et la Métropole lyonnaise, et plus faible en Ardèche, dans le Cantal, le Puy de Dôme et les deux Savoie. Les démolitions représentent près de la moitié des sorties du parc (47 %). Deux logements sortant du parc sur cinq sont vendus (40 %). Seulement un quart des acheteurs de ces logements mis en vente par les bailleurs sont leurs occupants eux-mêmes.

  La vacance et la mobilité restent élevées

Après avoir augmenté pendant plusieurs années, le taux de vacance baisse de 0,2 point par rapport à 2016 pour s’établir à 3,4 %, un pourcentage restant supérieur à celui de l’ensemble de l’Hexagone (3,0 %). La vacance de courte durée, mesurée à travers les logements restant inoccupés pendant 3 mois au maximum, permet le maintien du niveau de fluidité nécessaire au renouvellement du parc. La vacance structurelle, de plus de trois mois, se réduit elle aussi, la baisse atteignant 0,1 point en Auvergne-Rhône-Alpes, traduisant une amélioration de l’adéquation de l’offre de logements vis-à-vis des besoins. Toutefois elle s’établit à 1,8 %, un pourcentage restant plus élevé que celui de la France métropolitaine (1,5 %).

Le taux de mobilité, en repli de 0,1 point en un an, se maintient à un niveau nettement plus élevé que celle du niveau national. S’établissant à 10,5 % contre 9,8 % dans l’ensemble de la Métropole, il témoigne d’un accès plus aisé dans la région que dans l’ensemble du pays pour les ménages qui souhaitent trouver un logement dans le parc social.

Dans la Métropole de Lyon et en Haute-Savoie, la vacance structurelle est faible, mais la mobilité l’est aussi, témoignant d’un parc social bien adapté aux attentes, mais peu fluide. Dans l’Ain, la Drôme, le Puy de Dôme et en Isère, la vacance est également faible, mais elle s’accompagne d’une forte mobilité, reflétant un parc social plus accessible aux ménages qui souhaitent en bénéficier.

  Des loyers variables suivant l’âge du logement

Au 1er janvier 2017, le loyer s’élève en moyenne à 5,6 €/m² habitable dans le parc locatif social en Auvergne-Rhône-Alpes, soit un peu moins qu’au niveau national (5,7 €/m²) où les prix sont tirés vers le haut par l’Ile-de-France. De 2016 à 2017, la progression des loyers moyens en euros courants est de + 0,7 % en Auvergne-Rhône-Alpes. Toutefois les loyers varient en fonction du type d’agrément, de 5,3 €/m² pour les logements de type PLAI à 7,7 €/m² pour les PLS-PLI. L’âge du logement intervient également dans le prix moyen. Le loyer moyen atteint 6,4 €/m² pour les logements mis en service au cours des cinq dernières années, alors qu’il est particulièrement faible pour les logements construits il y a plus de 40 ans, mais moins de 60 ans (4,8 €/m²).

  Une performance énergétique inférieure à celle du niveau national

Les logements sociaux d’Auvergne-Rhône-Alpes consomment davantage d’énergie que ceux de la moyenne des régions de Métropole. 33 % des logements relèvent des trois classes de consommation d’énergie les plus vertueuses, essentiellement C correspondant au standard des constructions neuves de maisons chauffées au gaz, mais aussi B ou A, contre 37 % dans l’ensemble de l’Hexagone. 41 % des logements appartiennent à la classe D, soit le standard des logements construits dans les années 1980 et 1990 avec des chauffages à combustible ou pour des logements neufs chauffés à l’électricité, contre 40 % en Métropole. Les logements les plus énergivores, des classes E d’avant le premier choc pétrolier ou chauffés à l’électricité, ainsi que F et G, représentent 27 % des logements en Auvergne-Rhône-Alpes, soit davantage que dans l’ensemble de l’Hexagone (23 %).

Toutefois le renouvellement introduit dans le parc des logements plus vertueux énergétiquement. 39 % des logements mis en service au cours des cinq dernières années en Auvergne-Rhône-Alpes relèvent des classes de consommation d’énergie A ou B, qui ne représentent globalement que 9 % du parc.

En Auvergne-Rhône-Alpes, seuls 22 % des logements ont un impact sur l’effet de serre des catégories A à C. Ce ratio atteint 26 % en France métropolitaine.

La performance énergétique est connue pour 84 % des logements sociaux, soit un chiffre supérieur à celui du niveau national (79 % dans l’ensemble de l’Hexagone).

   Pour en savoir plus

- Note explicative

Cette publication résulte de l’exploitation du répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux, créé par l’article 112 de la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion. Dans la publication au 01/01/N, l’évolution du stock est calculée à partir du chiffre de la publication au 01/01/N-1. En raison des rattrapages de collecte, ce chiffre ne correspond pas à la différence entre les entrées et les sorties de l’année N-1.

Le nombre de résidences principales est issu du recensement de l’INSEE 2014.

- Quelques définitions :

  • Organismes bailleurs : OPH : organisme public de l’habitat ; ESH : entreprise sociale pour l’habitat ; SEM : société d’économie mixte.
  • Parc social : ensemble des logements, conventionnés ou non, pour lesquels le statut du bailleur contraint son activité (OPH, ESH), auxquels s’ajoutent les logements conventionnés des autres bailleurs (SEM…).
  • Logement conventionné : logement ayant fait l’objet d’une convention entre l’État et le propriétaire bailleur du logement. Cette convention donne droit à l’aide personnalisée au logement (APL) pour les locataires qui remplissent les conditions d’octroi.
  • Logements vides : logements non occupés et non proposés à la location, car en cours ou en attente de travaux, de démolition ou de vente.
  • Nouvelles mises en service pour l’exploitation au 01/01/N : ensemble des logements mis en service entre le 2 janvier N-1 et le 1er janvier N. L’année de première mise en service est celle d’entrée du logement dans le parc locatif social.
  • Taux de vacance : logements vacants parmi les logements proposés à la location hors logements vides pour raison technique / logements proposés à la location.
  • Taux de mobilité : emménagements dans les logements proposés à la location depuis un an ou plus / logements proposés à la location depuis un an ou plus. Les nouvelles mises en services ne sont pas intégrées dans le calcul de ce taux de mobilité. Les rotations au cours d’une même année ne sont pas mesurées. Pour l’exploitation au 01/01/N, un logement est considéré comme ayant fait l’objet d’un emménagement si le bail est en cours au 1er janvier N et a pris effet dans le courant de l’année N-1.
  • Surface habitable : surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
  • Diagnostic de performance énergétique (DPE) : le DPE est un document informatif qui donne un aperçu de la performance énergétique d’un logement par une estimation de sa consommation énergétique et de son taux d’émission de gaz à effet de serre. Pour mesurer la performance énergétique d’un logement, le professionnel utilise deux étiquettes. L’étiquette « énergie » indique la consommation énergétique annuelle du logement sur une échelle allant de A (consommation faible, inférieure à 51 kilowattheures/m²) à G (consommation importante, supérieure à 450 kilowattheures/m²). L’étiquette « climat » indique l’impact annuel de cette consommation énergétique sur les émissions de gaz à effet de serre sur une échelle allant de A (émission faible, inférieure à 6 kilos d’équivalent carbone/m²) à G (émission importante, supérieure à 80 kilos d’équivalent carbone/m²).