La commercialisation des logements neufs en Rhône-Alpes au 3è trimestre 2010-Des ventes toujours orientées à la hausse

Les ventes de logements neufs ont continué leur progression au troisième trimestre 2010, atteignant 5 660 biens vendus, soit 29,1 % de plus qu’au cours du même trimestre de l’année précédente. Après le passage à vide du second semestre 2008, les ventes ont retrouvé dès 2009 un niveau proche de celui qui était le leur dans les années 2006 et 2007 avec un rythme d’activité qui ne cesse depuis de progresser de trimestre en trimestre. Sur une année glissante d’octobre 2009 à septembre 2010, 20 300 logements ont été réservés en Rhône-Alpes, soit par rapport aux douze mois précédents une hausse de 33,5%. Une orientation favorable du marché que vient renforcer l’augmentation de la part de ces réservations aboutissant à une vente effective, 97,1 % en septembre 2010 contre 93,5 % un an auparavant.
Une partie de cette reprise du marché est imputable à l’impulsion donnée par les mesures gouvernementales de relance comme le "Scellier", ce dispositif d’investissement locatif entré en vigueur dès le 1er janvier 2009 qui a remplacé en 2010 les anciennes réductions "Robien" et "Borloo populaire". L’enquête ECLN permet d’identifier 6 760 ventes pour investissement locatif d’octobre 2009 à septembre 2010, soit 33,3 % des réservations de la période. Et au troisième trimestre 2010, trois programmes de vente en investissement locatif représentent à eux seuls plus du dixième des réservations totales de la région.
La part de l’investissement locatif dans les ventes de logements neufs est très variable suivant les territoires, le "Scellier", comme les dispositifs qui l’ont précédé, n’étant déployé que dans certaines zones. C’est ainsi que l’investissement locatif représente près de la moitié des ventes dans le Rhône alors qu’il n’intervient que dans moins d’une vente sur cinq dans l’Ain, la Loire et la Savoie.
Sur une année glissante la croissance des réservations a été de 31,6 % pour les appartements et de 56,3% pour les maisons individuelles.
4 500 logements neufs ont été mis en vente au troisième trimestre 2010, un chiffre en net repli par rapport au second trimestre alors que l’évolution est restée positive vis à vis de la même période de l’année précédente (+27,5 %). Sur une période d’une année glissante d’octobre 2009 à septembre 2010, les mises en vente ont atteint 18 400 logements, la progression par rapport aux douze mois précédents restant positive à +64,9 %.
Avec un volume de mises sur le marché nettement en deçà de celui des réservations, le nombre de logements disponibles, qui s’était stabilisé depuis près d’un an, s’est de nouveau inscrit à la baisse. 11 900 logements étaient accessibles à la vente en septembre 2010, soit une baisse de 17,9 % par rapport à la même période de l’année précédente. Le délai d’écoulement des stocks, en baisse, s’est établi à 6,5 mois pour les appartements et 7,0 mois pour les maisons individuelles.
A 3 840 euros/m², les prix moyens des logements collectifs neufs ont sensiblement augmenté (+13,2 % en glissement annuel). La croissance des prix de ce trimestre est largement imputable à deux programmes importants de vente en investissement locatif dans une station de montagne. Les maisons se sont négociées à 262 000 € le lot, en augmentation de 3,0 % par rapport au troisième trimestre 2009.
La conjoncture de l’immobilier est restée mieux orientée en Rhône-Alpes que dans le reste de l’hexagone. D’octobre 2009 à septembre 2010, l’augmentation des ventes en Rhône-Alpes a dépassé de 13,8 points celle du niveau national tandis que l’écart pour les mises en ventes a atteint 15,1 points. La baisse des stocks a été similaire en Rhône-Alpes à celle de l’ensemble du pays. Les prix ont davantage augmenté en Rhône-Alpes de 6,2 points pour s’établir à un niveau supérieur à celui de l’ensemble du pays.

Hors stations de montagne, les ventes d’appartements neufs ont augmenté de 29,4 % d’octobre 2009 à septembre 2010 par rapport aux douze mois précédents. La croissance des ventes a été moins forte à Lyon qu’à Grenoble, Annecy ou Chambéry.
Pendant la même période, les mises en vente d’appartements neufs ont progressé de 68,4% avec une poussée importante dans la zone de Chambéry. En revanche les mises sur le marché ont régressé à Grenoble.
L’encours de logements collectifs proposés à la vente a encore décliné par rapport au deuxième trimestre 2009 (-18,4%).
Les prix des appartements neufs hors stations se sont établis en moyenne à 3 390 € le m² soit une augmentation de 3,1 % par rapport à septembre 2009. Les grandes agglomérations les plus chères restent Lyon, Grenoble et Annecy. Les prix ont fortement progressé à Lyon (ville) et Grenoble.

Dans les stations de montagne, la croissance annuelle glissante des réservations a atteint +62,9 %. Le marché s’est montré particulièrement dynamique dans les stations de Haute-Savoie.
En glissement annuel les mises en vente de logements collectifs dans les stations ont doublé à +110,8 %. De nombreux logements neufs ont été proposés en particulier dans les stations de Haute-Savoie.
L’encours de logements collectifs neufs proposés à la vente a diminué de 11,0 % d’octobre 2009 à septembre 2010, essentiellement dans les stations d’Isère et Haute-Savoie.
Le prix des appartements neufs en station a atteint une moyenne de 6 590 € le m² soit une hausse de 29,0 % en glissement annuel. Les prix les plus élevés ont été observés dans les stations de Haute Savoie et de l’Isère où ils ont en outre connu une forte croissance.

Cette analyse porte sur la commercialisation des logements neufs faisant suite à des dépôts de permis de construire portant sur 5 logements et plus.
Les stations de montagne représentent une faible part des appartements commercialisés mais ils comportent des caractéristiques spécifiques qui conduisent en faire une présentation séparée.
Par ailleurs le logement collectif représentant la plus grande partie de la commercialisation des logements du champ de l’enquête, les analyses relatives aux zones de marché ne portent que sur ce type de logements, sans tenir compte des maisons individuelles.